В словарь европейцев уже давно вошло понятие вроде «креативное пространство». Места, в которых заброшенные заводы и фабрики превращаются в площадки для творчества, все чаще появляются и в Украине. Platfor.ma разбирается, откуда это взялось, почему это так важно – и какие риски стоит учитывать.
В последние пару десятилетий во многих странах промышленные объекты превращают в креативные пространства, музеи и другие важные для общества и культуры площадки. Выигрывают от этого практически все: заброшенные индустриальные объекты получают вторую жизнь, бизнесу достаются офисные и торговые места, а гражданам – место для творческих инициатив. Забытые фабрики и заводы становятся местами работы, отдыха, общения, творчества и развития – обычной городской жизни для тысяч людей.
На такие проекты, как правило, решаются инвесторы, задача которых – не просто получить прибыль, а изменить среду. Причем зачастую это не романтические побуждения, а четкий расчет: в развитых странах креативные индустрии – серьезная отрасль. Тем временем в Украине подобные пространства, в первую очередь, — способ найти единомышленников, а еще – улучшить имидж города и его инвестиционный климат.
Что можно делать
Примеров множество. Так, в словенской Любляне бывшая табачная фабрика превратилась в площадку с местами для работы, конференц-залами, баром и разнообразными программами для стажировок. В чешском городе Плзень креативное пространство появилось в старом автобусном депо – теперь там проходят фестивали, театральные представления и городские пикники. А в Лиссабоне на 23 тыс. квадратных метров заброшенной прядильно-ткацкой фабрики располагается LX Factory — место для реализации творческих идей в практически любой области.
В Германии преобразование индустриальных площадей и зданий вообще стало трендом — креативная и культурная экономика занимает здесь третье место по ВВП (65,9%) после автомобильной промышленности и машиностроения.
Последние несколько лет объекты креативной экономики появляются и в Украине. В историческом центре Харькова в пустующих цехах фабрики «Союзсортсемовощ» появилась Fabrika.space, объединяющая зону для событий, коворкинг и бар. А один из бывших цехов завода имени Малышева в 60 тыс. квадратных метров чуть меньше года назад обрел новое лицо в виде арт-пространства «Механика». Примерно тогда же в Запорожье открылся Loft Млин — свободное пространство в здании бывшей мельницы. Тут проходят выставки, концерты, спектакли, запускаются неформальные образовательные программы.
Тем временем во Львове одной из самых интересных локаций для форумов и фестивалей стал !FESTrepublic — клуб и креативное пространство на месте старого стекольного завода. А на львовском же заводе РЕМА появился клуб GANOK.
Одна из самых понятных украинскому инвестору бизнес-моделей реализована в Одессе: здесь в историческом здании Одесского коммерческого банка 1912 года постройки на углу Ришельевской и Греческой открылся «Городской рынок еды». Теперь в когда-то заброшенном помещении пробуют и покупают деликатесы, фермерскую еду, напитки, а на сцене регулярно выступают интересные музыканты.
В общем, это явно тренд. Уже понятно, что такие обновленные места будут появляться все чаще.
Почему так происходит
Как правило, у зданий бывших фабрик и заводов все еще хорошее техническое состояние, у них большая площадь и мощные инженерные коммуникации — все это делает перестройку дешевле. Кроме того, вокруг промышленных объектов развита инфраструктура, к ним ведут продуманные дороги. Это удобно для обустройства творческих хабов, проведения мероприятий, сдачи площадей в аренду и т.д.
Впрочем, состояние зданий не всегда идеально. «Наш Лофт занимает третий этаж бывшей мельницы и несколько помещений на шестом этаже. Мы платим за аренду цену, которую можно считать преференциями. Дело в том, что состояние помещений не очень хорошее, поэтому у нас такой себе симбиоз: собственник даёт нам льготную цену и место с хорошим потенциалом, мы улучшаем его техническое состояние и просто популяризируем пространство», – говорит директор запорожского Loft Млин Александр Дынник.
По мнению харьковской архитекторки-урбанистки и главы «Городских реформ» Александры Нарыжной, «сейчас начинает формироваться общество, которое мыслит по-другому, у него есть запрос на комфортную жизнь. Это люди, которые не станут терпеть и принимать неудобства как должное, а будут бороться за то, чтобы стало удобно. Можно говорить о том, что в Украине растет спрос на такие проекты. А значит, будет появляться и все больше подобных предложений».
Что тут не так
Тем не менее, инвестор, который рискнёт вложиться в масштабный и увлекательный проект перестройки промышленности в креатив, столкнётся и с рядом сложностей.
Во-первых, это вопрос времени: реконструкция таких объектов — вопрос многих месяцев и работы целой команды самых разных специалистов. Причем не только технических, но и тех, кто, например, поможет составить правильный бизнес-план с учетом специфики города — понять, что на самом деле должно быть в этом месте.
Во-вторых, украинские реалии таковы, что генплана населенного пункта (главного документа планирования территорий, на основании которого и проходит застройка) часто либо просто не существует, либо его невозможно получить в открытом доступе. А это сразу добавляет бюрократических проблем по поводу разрешений.
В-третьих, политика украинского государства по приватизации бывших объектов госсобственности несколько неопределенная, и здесь возникает ряд юридических аспектов, – считает экспертка по приватизации, советник юрфирмы ILF Ирина Селиванова.
Правда, хорошая новость в том, что приватизация государственного имущества – один из векторов развития на ближайшие три года. Во всяком случае, так утверждает Среднесрочный план приоритетных действий Кабмина до 2020 года.
18 января 2018-го Верховная Рада приняла законопроект №7066 о приватизации государственного имущества. Этот документ объединяет семь действующих законов, сокращает сроки и упрощает сам процесс приватизации. По новым нормам, останутся всего две категории структур на продажу: большая приватизация (это единые имущественные комплексы госпредприятий и пакеты акций АО, перечень которых определяет Кабмин) и малая (все остальные объекты).
Объекты большой приватизации планируют продавать с привлечением советников — компаний с мировым именем. А вот малые продажи будут проходить на электронных площадках, и уже сейчас тридцать пилотных объектов доступны на ProZorro. Есть надежда, что все это в итоге сделает процессы приватизации более прозрачными, упростит жизнь инвесторам и подстегнет интерес к креативной экономике в Украине.
«Кроме того, законопроект ограничивает срок на обжалование проведенной приватизации, — говорит Ирина Селиванова. — Если этот законопроект примут, чиновник, который решит проверить, как проходила приватизация во времена его предшественника, сможет провести проверку только за три предыдущих года. Сейчас же они могут усомниться в правомерности и начать проверять приватизацию вообще любого объекта любого года».
Недоприватизация
Правда, на практике пока все наоборот. Доля государства в экономике продолжает расти и, по данным Министерства экономического развития и торговли, в 2016 году составила 16,3%. Фонд государственного имущества и Специальная контрольная комиссия по вопросам приватизации активно проводят проверки правомерности процедуры и законности продажи разных объектов, и многие из них возвращают в собственность государства.
При этом проверяют как законность приватизационного конкурса, так и последующую работу предприятия, выполнение своих обязательств покупателями – изменился ли профиль предприятия, не стала ли отрасль монопольной, вкладывает ли новый собственник деньги. По результатам такой проверки приватизацию могут пересмотреть: расторгнуть договор купли-продажи объектов государственной собственности или признать его недействительным по решению суда.
С одной стороны, это инструмент контроля за инвесторами. А с другой, риск злоупотребления властью. Даже будучи добросовестным покупателем недвижимости, можно получить иск от прокуратуры об истребовании актива в собственность государства.
Как делать
Планируя инвестиции в перестройку индустриальных зон, проверьте объект. Большинство промышленных объектов раньше находились в государственной собственности и затем были приватизированы.
Юристка юридической фирмы ILF Анастасия Николенко советует в первую очередь установить, к какой форме собственности ранее относилась недвижимость. Получить эту информацию можно на сайте kap.minjust.gov.ua/services. Если такой информации по объекту в реестре нет обратитесь за ней к нотариусу или в архив БТИ, говорит экспертка.
Если информация о том, что имущество находилось в госсобственности, подтвердится, проверьте, не было ли: отмены решения о приватизации, решения суда об отмене свидетельства о праве собственности или госакта на землю.
Если же объект перешел в частную собственность после банкротства государственного предприятия, посмотрите: нет ли уголовных производств относительно ликвидатора и руководителей предприятия, а также судебных решений об отмене передачи имущества. Каждое из этих обстоятельств создает риск потерять актив и инвестиции.
По мнению урбанистов, все помехи вполне преодолимы, а в ближайшее время Украину действительно захлестнет мировой тренд на оживление больше не нужных промышленных монстров. «Да, в свое время жизнь тысяч людей во многом замыкалась внутри этих заводов и фабрик, но время высоких технологий изменило не только список существующих профессий, но и само общество. Люди больше не согласны ходить только там, где положено, – говорит Александра Нарыжная. – Обживая заброшенные промышленные строения, горожане заявляют свои права на город. Для возможности обмениваться мыслями и вместе что-то делать стали нужны новые места — места, где люди, общаясь, и становятся обществом. Оказалось, что для этого отлично подходят бывшие фабричные помещения, огромные гаражи и просторные площадки закрытых за ненадобностью заводов. Когда кто-то решает дать им вторую жизнь, они начинают притягивать к себе активистов, художников, бизнесменов, горожан, туристов. Это начало нового этапа развития креативной экономики в Украине».