22 червня 2016

Работать на дому: как превратить хрущевки в комфортное жилье

Тема реконструкции районов хрущевской застройки, кажется, не менее вечна, чем метро на Троещину. Дома новее не становятся, а реального механизма обновления в Украине так и нет. При этом 50 лет, на которые хрущевки были рассчитаны, уже прошли. Сокоординатор Совета по урбанистике Киева Григорий Мельничук написал для Platfor.ma о том, как можно решить ситуацию безболезненно и с учетом интересов и жителей, и потенциальных новоселов.

 

Фотографія: bluemountainfengshui.org

По своей сути пятиэтажная застройка – едва ли не идеал комфортного жилья с точки зрения городской среды. И человечная высотность (после 6-7 этажа теряется визуальная связь с землей), и небольшое количество жителей (проще формировать соседские сообщества), да и меньшие требования к инфраструктуре (и сети, и парковки, и сложность строительства и внутренних систем дома).

 

Конечно, хрущевки бывают разные, но самые острые проблемы – это состояние внутренних сетей и отсутствие лифтов. И если трубы не текут, а стены строили на совесть, то такие дома могут простоять – правда, после модернизации – не одну сотню лет. Да и в наше время все больше стараются использовать существующие ресурсы – так к чему масштабные сносы, если можно обойтись реконструкцией?

 

Главный вопрос – за чьи деньги. Хотя и в хрущевских кварталах понемногу происходит процесс джентрификации – заселения жителей с более высоким уровнем доходов, – но все же организовать сбор денег со всех квартир на общий ремонт дома сложновато. Стоит кому-то одному не сдать – сразу найдутся те, кто не захочет платить «за себя и за ту бабушку». Решение простое: нет своих средств – надо привлекать инвесторов. И вот здесь начинается самое интересное.

 

Чтобы вступать в отношения с инвестором, жителям нужно самоорганизоваться в объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), без этого никак. Законодательство нынче этому способствует, единственное, что сдерживает многих – вопрос «зачем». Но цель вполне понятна – для реконструкции дома. Однако сам по себе дом инвестору мало интересен – только старые стены и коммуникации, да и квартиры-то принадлежат жильцам.

 

Ресурс, которым может участвовать ОСМД в проекте реконструкции, помимо здания, – это земля, причем не под самим домом, а придомовая территория. Да, по сути, единственный выход – уплотнение застройки, но не путем сноса и строительства башен в стиле Позняков, и не точечного строительства. Идея – превратить жилые массивы пятиэтажек в кварталы в стиле исторических районов путем встройки малоэтажных зданий и прокладки внутренних улиц.

 

Вот основные позиции, привлекательные для инвесторов и интересные жителям хрущевок:

 

 
 

1. Реконструкция крыш в мансарды. Строительство жилых мансард из легких конструкций – простое решение проблемы вечно текущих крыш и подтекающих верхних этажей хрущевок. У крыш появляются настоящие хозяева – обитатели мансард, к тому же в комплексе как инвестиционная составляющая может появиться реконструкция магистральных сетей-стояков, ведь и подключаться живущим под крышей куда-то надо.

 

В зависимости от привлекательности места и по результатам обследования технического состояния здания это может быть и два этажа – но тогда уже понадобится лифт. С другой стороны, жители хрущевки в хорошем месте могут потребовать от инвестора-надстройщика и утепление внешних стен, и ремонт парадных. С лифтами хуже – тогда надстройка может быть невыгодной. Но здесь уже или софинансирование городскими фондами – или более масштабные проекты.

 

 
 

2. Формирование мини-кварталов по 2-4 дома с организацией внутренних дворов. Чтобы во дворах был порядок, точно так же, как с крышами – им нужен хозяин. Создание ОСМД с привязкой к внутренним дворам четко разграничит зоны ответственности между жильцами – и позволит выявить малоиспользуемые площади в придомовых территориях. При этом дворы важно разграничить физически – ограждениями, живыми изгородями и новыми строениями.

 

Самый сложный вопрос здесь – земля, точнее, раздел свободных участков вне внутренних границ мини-квартала ОСМД. И кому достанутся инвестиционные деньги на реконструкцию дома (лифт, благоустройство, замена коммуникаций) – предмет споров. Потому важно изначально выписать правила, чтобы избежать конфликтов. Вполне логично, что реконструкция реализуется в границах большого «старого» квартала, который оформляется как ОСН (орган самоорганизации населения) или скорее как объединение ОСМД.

 

 
 

3. Организация новых внутренних улиц. Разбив огромные хрущевские микрорайоны (на Нивках, к примеру, есть квартал с сотней зданий!) на небольшие самодостаточные дворы и кварталы, мы получаем возможность организовать довольно густую сеть внутренних улочек. Если посмотреть на структуру внутриквартальных проездов, они зачастую сделаны тупиковыми – чтобы исключить транзитное движение через дворы. Вроде бы и неплохо.

 

С другой стороны, неупорядоченность внутриквартального движения – это потребность в разворотных площадках, значительное увеличение заасфальтированных площадей, которые можно было бы использовать иначе. Превращение междомовых и межквартальных проездов в улицы со статусом жилой зоны (20 км/ч, приоритет пешеходов и велосипедистов – share space, в общем) – отличный инструмент очеловечивания массивов с многорядной застройкой. Однополосное одностороннее движение, средства успокоения трафика – и почти никто транзитом не поедет, а удобней будет всем.

 

В конце концов, по улице идти не так страшно, как по какому-то междомовому тупику – и в плане безопасности, и в плане навигации. А, значит, шанс на превращение в нежилую коммерческую функцию получают первые этажи не только на главных улицах – но и на таких внутренних улочках. Так внутрь мегакварталов «заходит» жизнь – а новые функции способствуют увеличению перемещений, и это уже не пустой спальный район днем.

 

 
 

4. Строительство новых зданий-вставок и застройка пустырей. Но вернемся непосредственно к инвестпроектам. Итак, разграничив внутренние дворы и проложив новые улицы, мы получаем и некоторые пустыри – площадки, не относящиеся к дворам, прилегающие к улицам, а также территории, занятые хаотично расставленными железными гаражами, ЖЭК-овскими сарайчиками, мусорками и т.д. и т.п.

 

Все эти территории – потенциальные стройплощадки, к ним же относятся и места, где для создания закрытых дворов можно использовать как ограждения новые здания, пусть и 1-2-этажные. Конечно, там могут расположиться и парковки, и скверы – и эти все варианты должны обсуждаться на собраниях жильцов-пайщиков.

 

И если в случае надстройки мансард с инвесторов можно стребовать замену коммуникаций и возможно лифты, то в случае застройки пустырей и строительства вставок на земле, принадлежащей ОСМД, речь уже может идти и о лифтах в обязательном порядке, и о благоустройстве дворов, и об обустройстве тех самых новых улиц между мини-кварталами. Также условием участия ОСМД в проекте может стать передача части помещений – под спортзал, детскую комнату, хранилище велосипедов и домашней утвари, социальный офис, домик садовника…

 

Отдельная история – дома-вставки, которые могут быть и в 1-2 этажа, для реализации торговой функции первого этажа, например. А квартира выше может получить активную крышу этого заведения! Главное, чтобы проект был модульным – в зависимости от согласия и соучастия жильцов и инвесторов, как договорятся. Благодаря этому вместе с вариантами реконструкций крыш, пристройкой лифтов, вставками, новыми зданиями и активными первыми этажами унылые однообразные кварталы обретают индивидуальность, свое лицо.

 

 
 

5. Новые парковки и скверы. Вновь вернемся к пространству. Даже после упорядочивания дворов, улиц и определения того, где можно построить новые здания, свободные места все равно остаются. На внутриквартальных проездах формируется довольно много места для парковки – в парковочных карманах новых однополосных улочек. Вполне логично, что это – гостевая парковка, но она также может быть платной, плюс возможна сложная система льгот и бонусов – а средства, опять же, идут в общий фонд ОСН, на текущее обслуживание территории.

 

Также парковками могут стать те пустыри, где жители решили не строить новых зданий. Важно, чтобы решение принималось понятно – не будет здесь дома, а будет стоянка, но мы не получим лифты или благоустройство. Впрочем, такие стоянки могут также приносить средства ОСН на текущие нужды – и будет так, как решат жители-совладельцы. Хотя есть и вариант устроить новый сквер – это тоже качество жизни.

 

Еще одна интересная территория – так называемые курдонеры, когда здания стоят довольно далеко от внешней улицы. Здесь также могут быть варианты: и внутренний двор (если сюда выходят парадные), и парковка, и сквер. А может – большое развитие первого торгового этажа и публичное пространство-площадь, почему бы и нет. Главное – чтобы пространство «работало», тогда и район не будет депрессивным.

 

Как это сделать? Проект по своей сути – не про дома, здесь меньше всего архитектуры, почти одни сплошные общественные коммуникации и договоренности. Важны изначальные правила игры – и для жителей, и для застройщиков, и для города. Например, обязательным для таких проектов реконструкций следует принять высоту не выше 6-7 этажей – чтобы не перегрузить инфраструктуру и сохранить дух района.

 

Модульность и четкие алгоритмы нужны во всем – и в архитектурных решениях, и в финансовых схемах, и в системе принятия решений. Нужна и коммуникационная площадка – офис развития района, так как понадобятся десятки встреч, чтобы все со всеми договорились. Но превратить устаревшие спальники в приятные многофункциональные районы для жизни – оно того стоит.

 

Зображення: depositphotos.com


comments powered by Disqus